课程大纲：
第一节：金税四期上线“以数治税”下房开企业税务稽查风险化解
1、“金税四期”上线，对房地产企业信息管控有哪些质的飞跃？房开企业在电子发票问题上需特别注意哪些问题？
2、2022年税务总局稽查重点目标，稽查方向将完成从“以查促增收”向“以查促管理”转变。作为重点税源企业，房开企业怎样避免被选入稽查名单？
3、多证合一、一照一码、财源建设平台数据信息共享、互联网爬虫技术广泛应用，在股转并购重组领域发挥作用，“以数治税”成为主流，房开企业哪些信息会被税务机关重点采集并对企业进行数据比对？
4、税务总局企业所得税风险提示系统的上线，财务报表与企业所得税申报表数据强制比对，2022年新增哪些涉税指标，房开企业怎样正确进行账务处理、填写纳税申报表，才能够不被税局稽查关注？
5、国务院普惠性减税政策下房开企业多税种执法口径愈发严格，怎样正确对待税务稽查与纳税评估的关系？手把手教你用纳税评估化解被稽查的风险。
－某房地产企业纳税评估未开票收入税款入库案例分析
6、房开企业工资薪金个税申报与企业所得税扣除比对及土地增值税的税务稽查风险化解，内外工资表形式的使用禁忌
－某房地产企业高层员工发放年终奖评估案例分析
7、新格局下房开企业合同控税的误区：个人代开发票，受票方企业所得税、土
地增值税风险激增解决方案的税务稽查风险化解
8、房地产企业全税种退税政策解读及操作实务---怎样利用多缴退税完成房开
企业的“降本、提质、增效”的税收主要目标。
第二节：房开企业并购重组与资本交易的税收筹划
1、房地产企业股权架构设计税收筹划与税务风险防控
－W房地产企业母子公司方式构架企业融资、项目公司拿地的案例分析
2、股权转让规避土地增值税少缴企业所得税税收筹划与税务风险防控
－国税函[2000]687号文带来的税收穿透能否执行到位？房地产企业避免股权转让缴纳土增税的案例分析
3、房开企业符合特殊性税务处理需满足的条件分析与风险防控
4、以非货币性资产对外投资的税收筹划－个税企业所得税税收优惠政策讲解
5、用亏损企业吸收合并盈利企业合理商业目的税务筹划
6、房开企业分立、合并等企业重组税务经典案例分析
－不同时期不同文件带来土增税、契税执法口径的变化
7、房开企业母子公司资产划转的税务处理－国有资产无偿划转涉税问题案例分析
8、房地产企业并购重组税务处理特别提示
第三节：房开企业增值税税务稽查关注要点与风险化解
1、大市政配套费缴纳契税新政终于明确，已经缴纳的大市政配套费用可否作为增值税一般纳税人差额递减的土地成本？全国税局执行口径讲解
2、法院强制执行房地产权属转移登记涉税问题最新解读，被执行方需缴纳税额巨大的增值税与土地增值税，买受人如何进行税收筹划，将交易税费降到最低？―两个不同案例，带来两个截然不同的交税结果
3、房开企业在预售阶段，增值税与企业所得税、土地增值税的收入口径差异及稽查风险化解
4、房地产上市公司如何提前消化增值税3%预缴，怎样才能取得更大的资金流，手把手教你增值税留抵抵欠。
－某房地产企业增值税期末留抵税金抵减增值税预缴欠税案例分析
5、增值税专用发票认证抵扣360天的规定期限已经取消，房开企业在商品房预售阶段，增值税一般计税预缴税款，进项发票是否应及时认证？不同企业的不同认证抵扣方法讲解。
6、建筑安装企业营改增后异地施工的发票可否作为增值税抵扣、企业所得税成
本、土地增值税的扣除凭证？－秦皇岛某房地产企业建安成本案例分析
7、建筑安装企业营改增后提供建筑服务，开具增值税发票时，应在发票的备注
栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，材料发票是否也应该参照此政策执行？
8、房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受
让土地进行开发，项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付土地
价款的财政票据，应关注哪个特别条款？
9、“买房赠车位”、“买方赠储藏室”少缴增值税、企业所得税、土地增值税的税
收稽查风险化解
10、国有土地使用权的有偿收回、土地出让金返还、购买土地滞纳金、分期付款
购买土地，几种拿地方式的增值税、企业所得税、土地增值税的税务稽查风
险化解
第四节：房开企业企业所得税税务稽查关注要点与风险化解
1、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读及“无票扣除”引来的法律风险与对增值税、土地增值税的影响与补救
－以案说政策，某房地产企业“无票扣除”以后年度稽查风险化解
2、以“毛地竞拍”等形式取得土地向村委支付拆迁补偿支出的税收筹划与税务稽查风险化解，企业所得税、土地增值税如何安全稳妥的税前扣除
－某房地产企业旧村改造拿地案例分析
3、红线外支出能否税前扣除？变相销售地下车位是否应确认企业所得税及土地
增值税清算收入？有产权车位、无产权车位、人防车位的土地增值税处理
－以案说法，分析某房地产企业红线外修建柏油马路案例分析
4、预提的土地增值税款，在汇算清缴最后期限缴纳并取得税票，可否追溯进行企业所得税税前扣除、成本发票滞后取得（跨期票据）扣除的稽查风险化解
5、合作建房但该项目未成立独立法人公司的，通过项目管理费形式的合作建房的税务稽查风险化解，谁是企业所得税和土地增值税纳税义务人
6、集团内部关联方资金拆借、资金池运作模式的稽查风险化解，大额贷款与其他应收款并存的稽查风险化解
－某房地产企业融资财务费用税前扣除案例分析
7、企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为免征增值税的新政适用与企业所得税具体操作，统借统还、向信托投资公司借款、资本化费用化之争的企业所得税票据管理及稽查风险化解
8、房企建安甲供工程的博弈－企业所得税、土地增值税的不同处理方式与清算实务
9、建安成本偏高、开发成本超过评估指标值的稽查风险化解
－以案说法，最高人民法院价格条款司法解读在建安成本实务中的应用
10、境外设计费如何代扣代缴相关税费？
－房企、境外设计公司、境内代理三方协议模式的稽查风险化解
第五节：土地增值税清算过程中容易造成的税企争议及稽查风险化解
1、2022年即将颁布《土地增值税法》全面解读对房开企业未来的影响。土地增值税清算造成企业所得税退税的政策解读与税务稽查风险化解，普通住宅土增税增值率不超20%退税企业所得税应如何缴纳才能避免滞纳金的付出？
2、土地增值税不同的清算单位带来不同税收利益的影响有哪些？怎样沟通才能得到清算单位利益最大化。土地增值税清算对象的确认，三分法与两分法对抗何去何从？可否放弃普通标准住宅免税条款而选择与非普通标准住宅合并计算收入和扣除？－以案说法，全国允许使用两分法的省份分析
3、土地增值税可选择的成本分摊方法有哪些？层高系数法、销售比例法的使用规则。
4、清算后又发生成本是否允许再次清算？土增税“二次”清算是否被允许？
－全国土增税允许“二次清算”执法口径分析
5、分立、新设合并、整体资产转让、股权转让是否征收土地增值税？无法变更产权的自持商业地产怎样作价对外投资？
6、如何认定“价格明显偏低且无合理正当理由”？－由德发案得到启示，房地产企业销售价格案例分析。土地增值税清算过程中如何被税务机关调增价格，增值税、企业所得税能否同时被调增价格？－青岛税局进行土增税价格计税依据统一调整行动的纳税评估案例分析
7、计入开发间接费用的项目服务费，能否作为土地增值税的扣除事项，怎样与税务局沟通扣除？需要什么证据作为辅助资料？
－以案说法，全国三种不同的执法口径分析
8、被政府无偿收回土地使用权的形成的损失如何处理？被政府收取的土地闲置费土地增值税能否允许扣除
9、土地增值税预缴税款清算环节纳税申报－土地价款扣除金额是否需要还原－全国多个省市土增税申报表填写口径分析
10、“三旧改造”中政策解读及“拆一还一”全税种收入与扣除的计算方法。
－江苏省土地增值税清算口径讲解
第六节：房开企业地方小税种税务稽查关注要点与风险化解
1、房开企业成立关联物业公司规避房产税，税务稽查通过金三数据比对成事实
⑴ 正确理解房产税的“房产”与“非房产”？地下无产权车位是否缴纳房产税，房产税缴纳与增值税发票开具息息相关
⑵ 缴纳房产税是否以取得产权证为前提？法院拍卖房产纳税义务时点的争议点
⑶ 房产配套设施风险排查与及检查风险化解－自持物业出租，房产税如何节税
2、城镇土地使用的税务稽查重点与风险化解
⑴ 城镇土地使用税的征收范围有哪些？“城镇”区域是如何界定的？
⑵ 只签订合同没有办理土地使用证何时缴纳土地使用税？何时停止缴纳土地使用税？土地增值税前能否允许扣除？
⑶ 由于政府原因，纳税人未如期取得土地，何时缴纳土地使用税？
3、什么是印花税？《印花税法》实施后的计税原理及征税范围。合同签订金额与最终实际执行金额不一致的如何进行税务处理？如何来签订合同来规避印花税带来的风险？
4、城市维护建设税立法、教育费附加、地方教育附加等税费的计税原理、征税范围及扣除填表要点解析
